Una Nuova Urbanistica

Per una nuova urbanistica, per il futuro di Roma

La vicenda urbanistica romana è oggi caratterizzata da una nuova emergenza. La vittoriosa battaglia dei comitati e dei movimenti in Campidoglio contro le 62 deliberazioni che avrebbero compromesso definitivamente le possibilità di recupero dell’immensa periferia romana, non ha colpito solamente il coacervo di interessi tra i poteri forti e la giunta Alemanno. Molte di quelle delibere sono una pesante eredità delle passate amministrazioni di centro sinistra e questo spiega i motivi della scandalosa latitanza in aula da parte del Pd capitolino. Questa coincidenza di interessi ci deve indurre a pensare che lo stesso pericolo potrebbe delinearsi nuovamente nel malaugurato caso vincesse il candidato del Centro Sinistra, Ignazio Marino e quindi il suo principale sponsor, Goffredo Bettini, molto sensibile alle volontà dei proprietari fondiari romani.

Sono quattro i motivi strutturali che obbligano a delineare una netta discontinuità nella conduzione dell’urbanistica romana.

Il primo riguarda la crisi epocale che sta investendo il mondo delle costruzioni. Il numero degli alloggi nuovi invenduti è, secondo stime prudenti, di circa 150.000: ciò significa che almeno 300.000 abitanti potrebbero trovare casa negli edifici già oggi esistenti. A questo gigantesco numero si devono poi aggiungere le tantissime aree edificate abbandonate (capannoni ex artigianali, abitazioni in stato di degrado) che potrebbero essere riabilitate senza grandi sforzi, si comprende che non c’è più bisogno di espandere ancora la città. Fanno parte di questo ragionamento anche gli immobili del demanio che sono diventati preda della più sfrenata speculazione e che invece per numero e centralità sono decisivi per delineare una nuova scena urbana. È dunque ampiamente sufficiente intervenire sulla città esistente. Anche nel mondo dei costruttori più attenti, si fa strada la convinzione che la grande fase di espansione urbana che ha caratterizzato per 140 ininterrotti anni la vita della città sia esaurita per sempre e che è venuto il momento di aprire il capitolo della riqualificazione urbana.

Il secondo motivo riguarda il fatto che – oltre alle 62 deliberazioni oggi in discussione – le previsioni del piano regolatore del 2008 ammontano a ulteriori 35 milioni di metri cubi da realizzare. Sono dunque ancora previste abitazioni per ulteriori 350.000 abitanti, quando già oggi non si sa come riempire quelle esistenti. Si deve poi tenere conto che la grande espulsione di abitanti verso i comuni dell’hinterland ha messo in moto processi intensi di costruzione in tutti i comuni dell’area metropolitana: se si tiene conto anche di questo fattore, l’offerta complessiva di alloggi è molto superiore alla domanda.

Il terzo motivo riguarda il carattere eversivo dell’urbanistica romana affermatosi nei 18 anni del centro sinistra, e cioè il principio dei diritti edificatori e il meccanismo della compensazione urbanistica. Carattere eversivo perché anche i 35 milioni di ulteriori cubature dal piano regolatore di cui accennavamo, potrebbero incrementarsi ulteriormente proprio in virtù del meccanismo della compensazione urbanistica che fa lievitare senza limiti le volumetrie da realizzare.

È infine il quarto motivo a spingere decisamente verso il blocco totale di qualsiasi ulteriore progetto di espansione urbana. Roma ha infatti 11 miliardi di deficit a cui devono essere aggiunti un miliardo a carico di ciascuna delle due aziende comunale dei trasporti (Atac) e della nettezza urbana (Ama). Ogni cittadino romano ha dunque un debito di circa 6.000 euro:  per molto meno, un debito di 1.000 euro per abitante, nello scorso mese di dicembre il governo nazionale ha dichiarato il default della città di Alessandria. Roma è stata portata alla bancarotta. Solo una minima parte di questo insostenibile debito deriva da scandali e malversazioni cui ci ha purtroppo abituato l’amministrazione guidata da Alemanno. La parte preponderante deriva dal processo di incontrollata espansione della città che obbliga a realizzare costosi servizi sia per l’impianto, sia per la gestione quotidiana.

Se dunque Roma pur essendo troppo grande per fallire, è una città alla bancarotta, come si può pensare di perpetuare il modello espansivo disegnato dallo scellerato piano regolatore del 2008? Occorre dunque cambiare radicalmente percorso. La nuova urbanistica romana parte da queste considerazioni e si fonda su un processo fondato su quattro fasi da compiersi in 18 mesi.

  1. Il primo provvedimento è quello di una moratoria delle autorizzazioni già incardinate presso il consiglio comunale o in corso di istruttoria presso gli uffici. Si tratta di un provvedimento di emergenza dettato dal fallimento economico della città: ognuna di queste proposte di nuova urbanizzazione dovrà essere vagliato sotto il profilo dei costi immediati e di gestione che la pubblica amministrazione dovrà sopportare per ampliare strade, creare parcheggi, realizzare e gestire servizi. Il provvedimento di moratoria richiede un tempo di 12 mesi.

  2. Il secondo provvedimento contestuale riguarda una variante normativa al vigente Prg. Come abbiamo visto, esso è stato fondato su un istituto giuridico inesistente nella legislazione urbanistica nazionale, e cioè quello dei diritti edificatori. Come è invece noto a tutti coloro che conoscono la legislazione italiana, non esiste alcun diritto inalienabile: esiste soltanto la potestà comunale – ovviamente fondata su principi di imparzialità e rigore – a perseguire un assetto urbano che garantisca il diritto alla città a tutti gli abitanti. Si tratta dunque di cancellare gli articoli della normativa tecnica che parlano di diritti edificatori insieme a tutti gli articoli che parlano della compensazione urbanistica. Questa fase richiede sei mesi di lavoro.

  3. Il terzo provvedimento da costruire è tecnicamente più impegnativo e riguarda la definizione di una variante di Salvaguardia che recuperi l’impianto culturale e giuridico di quella del 1989 poi cancellata dalla variante delle Certezze del 1998. Si tratta in altri termini di partire dalla centralità della tutela delle aree ambientalmente sensibili e di quelle che costituiscono il paesaggio agrario romano e fermare per sempre il processo di espansione urbana.

  4. Sempre in parallelo con i tre precedenti provvedimenti occorre costruire l’impianto normativo e localizzativo delle aree di trasformazione urbanistica da sottoporre a riqualificazione e rinnovo. Si tratta di un provvedimento che sarà costruito con la più ampia partecipazione delle comunità locali poiché rappresenta il futuro della città da trasformare e da rendere più vivibile.

In particolare, visto che a fronte dei 150.000 alloggi nuovi non abitati ci sono secondo le stime ufficiali almeno 50.000 mila famiglie in stato di grave disagio abitativo, all’interno di questo provvedimento dovrà trovare collocazione un piano di riutilizzazione degli immobili pubblici non utilizzati. In questo caso la discontinuità culturale è rappresentata dal fatto che tale patrimonio non deve essere svenduto, ma deve rappresentare prioritariamente una preziosa risorsa per dare un casa a chi non ce l’ha ancora, per realizzare il verde e i servizi che mancano e per avviare un processo di creazione di occasioni imprenditoriali di riuso da parte di imprese guidate da giovani.

Il percorso che ho delineato è aperto ad ogni contributo ed osservazione di tutti coloro che lo riterranno utile. Con l’obiettivo di aprire anche ai comitati l’adesione ed arrivare entro poco tempo ad una condivisione piena.

Paolo Berdini

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5 pensieri su “Una Nuova Urbanistica

  1. Sono una studentessa di architettura e ho due domande ‘tecniche’ da porle:
    In che maniera il meccanismo della compensazione fa lievitare il volume del costruito?
    Da quello che ho studiato, il nostro ordinamento prevede che lo ius aedificandi sia connaturato al diritto di proprietà e che qualora venga leso o, in questo caso, alienato è diritto del cittadino ottenere un risarcimento (anche attraverso l’uso della compensazione), quindi rispetto al punto 2 dei provvedimenti elencati, non c’è il rischio di illegitimità del provvedimento?
    Scusate l’intervento forse poco pertinente con il contenuto dell’articolo, che condivido integralmente, la mia è una curiosità accademica :)

    • Cara Fiamma, la compensazione urbanistica funziona in questo modo. Il proprietario di un terreno edificabile su cui sono stati apposti vincoli che non permettono più di costruire grazie al meccanismo cerca un altro terreno edificabile o agricolo su cui realizzare le previsioni.
      Non ci sono terreni pubblici da mettere in gioco: il privato che ospiterà le volumetrie da compensare si priva di un bene di proprietà per metterlo a disposizione di un altro soggetto.
      Ecco che scatta la moltiplicazione delle volumetrie: chi si dichiare disposto ad ospitare la compensazione chiede che per questo servizio gli venga riconosciuta una volumetria almeno uguale a quella che ospiterà.
      Fin quì, dunque, le volumetrie previste dal piano raddoppiano: la compensazione e il “risarcimento” al proprietario che si impegna ad ospitarle.
      Ma c’è un ulteriore aberrazione: le norme di piano calcolano anche la differenza di valore della localizzazione. Con l’esempio di Tor Marancia si chiarisce tutto. L’area è localizzata tra le mura aureliane e l’Eur ed ha dunque un notevole valore immobiliare. Le volumetrie sono state spostate anche al di fuori del raccordo anulare dove le abitazioni si vendono ad un valore minore di quelle originarie.
      Una delle peggiori follie del prg di Roma sta nel fatto che la volumetria da compensare aumenta anche perché il privato avrebbe un danno economico.
      Nel caso di Tormarancia, i documenti ufficiali del comune di Roma dicono che nel compensare i circa 2 milioni di metri cubi originari si è arrivati a 5,2 milioni!

      La seconda domanda consente una risposta più semplice. Non c’è nessun diritto a edificare connaturato con la propietà dei suoli.
      La nostra legislazione affida agli strumenti urbanistici la localizzazione e la quantificazione delle volumetrie da realizzare. E’ soltanto con questo atto regolativo che i proprietari dei suoli possono costruire.
      Il piano regolatore di Roma riconosce i “diritti edificatori” in più commi della normativa ma questo concetto non esiste: è stata un’invenzione maldestra, frutto di improvvisazione che ha portato al disastro attuale.
      Su http://www.eddyburg.it è pubblicata una recenetissima sentenza del Consiglio di Stato (n. 6656/2012) che afferma definitivamamente l’inesistenza del concetto di “diritto edificatorio”. Puoi trovarla direttamente tra gli articoli di questo stesso blog (Salzano • I diritti edificatori e le vocazioni edificatorie non esistono), ed è linkata anche nel mio stesso testo.
      Ciao

      Paolo Berdini

  2. Salve a tutti,
    non sono un architetto.
    Sono contraria alla cementificazione perchè:
    1. toglie cibo agli uomini e spazio alle aree colitvabili 2
    2. in base al’utilizzo comune che ne osservo in ambienti urbani non sempre crea ambienti sani e stimolanti in cui vivere :D
    3. lo percepisco come una specie di blocco al respiro della terra

    Credo che alla visione settoriale tecnica che condanna la cementificazione per ragioni economico struttrali dovremmo aggiungere ragioni di rispetto per i luoghi in cui viviamo e per il pianeta che ci ospita. Sarà pure una visione fuori dal contesto di critica politico-istituzionale ma credo che i vantaggi ambientali dello –STOP alla cementificazione dovrebbero essere più chiaramnte esplicitati.
    Inoltre credo che spunti di riflessione sull’utilizzo dell’arte del costruire insediamenti umani nel rispetto del pianeta e dell’idole naturale dei suoi abitanti possa aprire un mercato nuovo e responsabile tutto da scoprire…per gli esperti e per i giovani architetti :D.

    Grazie

  3. Buongiorno,
    sono un giovane pianificatore cresciuto nella stagione dei programmi complessi, che sono poi confluiti a Roma nella strumentazione ordinaria sotto forma di Programmi Integrati (art.53 NTA) finora con scarso o nullo successo. Mi riesce purtroppo difficile concepire questo strumento, che interessa come sa una superficie enorme del territorio comunale (quartieri che erano da ristrutturare già nel ’62), privato dei perversi e ai più incomprensibili meccanismi perequativi previsti dal piano. Spero possa illuminarmi sulla questione, grazie!
    Marco

    • Caro Marco,
      sollevi una questione molto importante. Ti invitiamo a discuterne insieme all’Agorà Campidoglio, in particolare giovedì 4, quando ci confronteremo con i candidati sindaci proprio sul tema centrale dell’urbanistica e degli strumenti per costruire un nuovo progetto di città a partire dal consumo di suolo zero… che sta rischiando di diventare un facile slogan elettorale e che necessita invece di una precisa visione e di precisi strumenti in grado di declinarla in una prospettiva realmente innovativa.
      Ti aspettiamo!

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